Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07. N 217-ФЗ)

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

(в ред. Федерального закона от 28.07. N 133-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции )

1) заявление о переводе помещения

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12. N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12. N 383-ФЗ (ред. 28.07.))

(см. текст в предыдущей редакции )

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12. N 383-ФЗ (ред. 28.07.))

(см. текст в предыдущей редакции )

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ. от 28.07. N 133-ФЗ )

(см. текст в предыдущей редакции )

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости (далее - Федеральный закон О государственном кадастре недвижимости ). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции )

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя

(в ред. Федерального закона от 03.12. N 383-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции )

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12. N 383-ФЗ)

2) представления документов в ненадлежащий орган

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перепланировка квартиры

Многие люди хотят изменить свое жильё под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Поэтому часто возникают желания убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, остеклить лоджию и многое другое. Однако для претворения в жизнь всех идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях. Переустройство жилых помещений разрешается производить только после получения разрешения администрации города Владивосток О согласовании переустройства и (или) перепланировки . На вопросы, связанные с перепланировкой отвечает начальник управления по учету и распределению жилой площади администрации города Лариса Нечаева.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это проведение в отдельных помещениях здания строительных работ, связанных с изменением конфигурации или размеров помещений, их функционального назначения, требующие внесения изменения в технический паспорт. Иначе говоря, перепланировка-это любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в случае, если застройщик не внес изменения в строительную документацию до сдачи дома в эксплуатацию.

Переоборудование помещений - установка, замена или перенос инженерных сетей (ГВС, ХВС, водоотведение, электричества или другое оборудование) требующее внесения изменения в техпаспорт помещения.

Что включает в себя перепланировка?

Перепланировка включает в себя следующие виды строительных работ, мероприятий или их комплекс:

• перенос и разборку перегородок
• перенос и устройство дверных проемов
• устройство проёмов, арок
• изменение размера жилой площади за счет вспомогательных помещений
• разукрупнение многокомнатных квартир
• устройство дополнительных кухонь и санузлов
• перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов) и т.д.

Переустройство помещений включает в себя:

• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов
• устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
• замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию)

Это запрещено

Санитарные, строительные нормы и правила мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке или переустройстве.

Это работы, при которых:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей
• затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях
• уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Особые запреты распространяются на жилые дома типовых серий. В них запрещено:

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах). А также местах расположения связей между сборными элементами
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов
• устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Кроме того, запрещено:

• переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение
• присоединять коридор к лестничной клетке
• портить внешний вид и сохранность фасадов
• образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов

Без разрешения в квартире можно делать:

• обычный косметический ремонт
• текущий ремонт, при необходимости капитальный ремонт
• установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов
• замену сантехнических приборов без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения (юридическое оформление перепланировки квартир) начинается с заказа в одном их проектных учреждений города, имеющего лицензию на вид деятельности Проектирование .

Следующим шагом является согласование проектной документации, в установленном порядке ее разработчиками, и сбор всех необходимых справок и документов. Собранный пакет документов сдается в уполномоченный орган, который выносит Разрешение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ.

Порядок рассмотрения заявлений и принятия решений о согласовании перепланировки или переустройстве квартир на территории г. Владивостока установлен муниципальным правовым актом г. Владивостока (Решение Думы г. Владивосток №186 от 27.02.2006 г.)

За что платить?

Если вы затеяли перекройку своей квартиры, на которую не требуется специального проекта, платить придется только за документы БТИ. Разброс цен на проект велик. В зависимости от сложности переделки квартиры. Он может стоить как несколько тысяч рублей, так и несколько тысяч долларов. А если понадобится еще и экспертиза проекта, то придется заплатить и за нее.

Перепланировку квартиры лучше оформлять заранее и по закону

Прежде чем начать в ходе большого ремонта квартиры перепланировку или переустройство помещения во Владивостоке, необходимо заручиться официальным разрешением, которое можно получить в администрации краевого центра. Это обезопасит нанимателя или собственника жилья от серьезных проблем в дальнейшем, - об этом напоминают специалисты .

Что такое перепланировка или переустройство жилого помещения, как оформить все документы правильно - все эти вопросы регулирует Жилищный кодекс РФ (ст.25-29).

Согласно Жилищному кодексу РФ, наниматель или собственник жилого помещения обязан предоставить в администрацию Владивостока ряд документов. среди которых - проект перепланировки, подготовленный специализированной проектной организацией, входящей в СРО. правоустанавливающие документы на квартиру, письменное разрешение всех собственников, технический паспорт и ряд других.

Проект переустройства или перепланировки в свою очередь должен пройти согласование в управлении градостроительства и архитектуры. здесь специалисты убедятся, что запланированные работы не станут причиной повреждения конструкций здания, не изменят комфортности проживания в доме, что если предусмотрены изменения конструкций, они правильно рассчитаны, в том числе, на новые нагрузки.

Например, ликвидация межкомнатных стен, которые не являются несущими, перенос дверных проемов вполне допустимы. Однако, неприемлемым может стать вариант переноса кухни или санузла, которые после ремонта окажутся над жилыми комнатами соседей снизу. Категорически запрещено в ходе перепланировки повреждать вентиляционные системы либо расширять за их счет жилую площадь.

По свидетельству специалистов, жители Владивостока достаточно активно занимаются перепланировкой квартир - в среднем на согласование еженедельно поступает более 20 проектов. К слову, согласования требуют не только радикальные проекты перепланировки, но и небольшие изменения, - все они должны быть затем внесены в технический паспорт жилого помещения.

Соответствие произведенной перепланировки проекту проверяет специальная комиссия администрации Владивостока.

В случае, если перепланировка или переустройство помещения проведены самовольно, без разрешительных документов, это может грозить собственникам или нанимателям серьезными неприятностями. Органы, которые осуществляют контроль в этой области, могут привлечь виновника к ответственности в соответствии с Административным кодексом РФ (ст.7.21-7.23), где предусмотрены штрафные санкции. Также документы могут быть переданы в суд.

Проблемы могут возникнуть при намерении собственника распорядиться своим имуществом - к примеру, продать квартиру, поскольку технический паспорт не будет соответствовать фактическому состоянию помещения.

В такой ситуации собственник или наниматель в соответствии с Жилищным кодексом РФ имеет возможность сохранить свое жилое помещение в перепланированном состоянии, но только обратившись в судебные органы.

Вот почему специалисты рекомендуют оформлять разрешение на перепланировку и переустройство жилья своевременно и в законном порядке.

Источники: http://www.consultant.ru/popular/housing/55_3.html, http://1rechka.ru/juridicheskaja-konsultacija/zhilischnoe-pravo/pereplanirovka-kvartiry/